Affitto d’Azienda: Guida IVA, Imposta di Registro e Adempimenti Fiscali

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L’affitto d’azienda è lo strumento che permette a un imprenditore di dare in gestione temporanea la propria attività a un altro soggetto, senza cederla in modo definitivo. Dal punto di vista fiscale, l’affitto d’azienda solleva domande frequenti su IVA, imposta di registro e trattamento dei canoni, perché le regole cambiano a seconda di chi affitta e di cosa viene affittato. Questa guida spiega quando l’affitto d’azienda è soggetto a IVA, quando ne resta fuori e quali adempimenti servono per registrare correttamente il contratto.

Cos’è l’affitto d’azienda e come si distingue dalla cessione

L’affitto d’azienda è disciplinato dall’art. 2562 del Codice Civile, che richiama le norme sull’usufrutto d’azienda previste dall’art. 2561 c.c. Il contratto deve avere forma scritta, secondo l’art. 2556 c.c., e va registrato entro trenta giorni presso l’Agenzia delle Entrate, come previsto dall’art. 5 del DPR 131/1986 (Testo Unico dell’Imposta di Registro, “TUR”).

È importante non confondere l’affitto d’azienda con la cessione d’azienda: nella cessione la proprietà passa definitivamente all’acquirente, mentre nell’affitto d’azienda l’azienda resta di proprietà del concedente e torna nella sua disponibilità alla scadenza del contratto. Questa differenza ha conseguenze fiscali dirette:

• la cessione d’azienda è un’operazione fuori campo IVA ai sensi dell’art. 2, comma 3, lettera b) del DPR 633/1972, tassata con imposta di registro proporzionale al 3%;
• l’affitto d’azienda, invece, è una prestazione di servizi ai sensi dell’art. 3 dello stesso decreto, resa dietro corrispettivo, e come tale segue in linea di principio le regole ordinarie dell’IVA.

Chi vuole approfondire la nozione di prestazione di servizi rilevante ai fini dell’imposta può leggere la nostra guida all’art. 3 DPR 633/1972 sulle prestazioni di servizi, utile anche per inquadrare correttamente l’affitto d’azienda nel sistema dell’imposta.

Il trattamento IVA dell’affitto d’azienda: la regola generale

Nella maggior parte dei casi l’affitto d’azienda è soggetto a IVA con aliquota ordinaria del 22%. Questo vale, in particolare, quando:

• il concedente è una società (srl, spa, snc, sas) e non una persona fisica;
• il concedente è un imprenditore individuale che possiede più attività e ne affitta solo una parte, mantenendo comunque la propria qualifica commerciale.

In questi casi si applica il principio di alternatività IVA/registro previsto dall’art. 40, comma 1, del DPR 131/1986: se l’operazione è soggetta a IVA, l’imposta di registro si applica in misura fissa, pari a 200 euro, dovuta una sola volta al momento della registrazione del contratto. La fattura relativa ai canoni di affitto d’azienda va emessa periodicamente, secondo le scadenze pattuite nel contratto.

Il caso particolare: affitto dell’unica azienda da parte dell’imprenditore individuale

Esiste però un’eccezione importante, che riguarda l’imprenditore individuale che affitta la propria unica azienda. In questo caso, il concedente perde temporaneamente la qualifica di imprenditore commerciale e, di conseguenza, la soggettività passiva IVA, che resta sospesa fino alla restituzione dell’azienda o fino all’avvio di una nuova attività rilevante ai fini dell’imposta.

L’effetto pratico è che l’affitto d’azienda in questo scenario diventa un’operazione fuori campo IVA: i canoni non sono soggetti a imposta sul valore aggiunto, ma scontano l’imposta di registro proporzionale, ordinariamente pari al 3% (Circolare Ministeriale 26/1985), calcolata sull’intero canone annuo. Chi vuole capire più a fondo la differenza tra operazioni fuori campo, esenti e non imponibili può consultare la nostra guida sull’IVA fuori campo, che chiarisce quando un’operazione resta del tutto estranea al sistema dell’imposta.

Anche il trattamento ai fini delle imposte dirette cambia in questo scenario: i canoni percepiti dal concedente non sono più reddito d’impresa (art. 55 TUIR), ma rientrano tra i redditi diversi ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera h) del DPR 917/1986, tassati per cassa e al netto delle spese sostenute per la produzione del reddito, come manutenzioni straordinarie e ammortamenti. Inoltre, non si verifica il presupposto impositivo IRAP, perché il concedente non è più considerato un imprenditore commerciale per la durata del contratto. Per un quadro completo sull’imposta regionale, la nostra guida su cos’è l’IRAP e chi la paga spiega presupposti e soggetti passivi.

Tabella di confronto: affitto d’azienda in base al soggetto concedente

Chi affitta	Cosa affitta	Regime IVA	Imposta di registro
Società (srl, spa, snc, sas)	Azienda o ramo d’azienda	Soggetta a IVA 22%	Fissa, 200 euro
Imprenditore individuale con più attività	Solo una delle attività	Soggetta a IVA 22%	Fissa, 200 euro
Imprenditore individuale	La propria unica azienda	Fuori campo IVA	Proporzionale 3% sul canone

Per approfondire lo status fiscale dell’imprenditore individuale in questi scenari, può essere utile anche la nostra guida sulla ditta individuale e la partita IVA, che spiega come funziona la soggettività IVA per chi opera come persona fisica.

La norma antielusiva sui fabbricati prevalenti

Un affitto d’azienda può includere anche immobili strumentali, come capannoni, negozi o uffici. Per evitare che un contratto di locazione immobiliare venga mascherato da affitto d’azienda al solo scopo di ottenere un risparmio d’imposta, l’art. 35, comma 10-quater, del D.L. 223/2006 (convertito dalla L. 248/2006) introduce una regola antielusiva.

La norma prevede che il regime fiscale delle locazioni di fabbricati si applichi, se più sfavorevole per il contribuente, anche all’affitto d’azienda quando ricorrono entrambe queste condizioni, come chiarito dalla Circolare n. 12/E del 2007 dell’Agenzia delle Entrate:

1. il valore normale dei fabbricati compresi nell’azienda, determinato ai sensi dell’art. 14 del DPR 633/1972, supera il 50% del valore complessivo dell’azienda affittata;
2. applicare le regole ordinarie dell’affitto d’azienda comporterebbe un risparmio d’imposta rispetto alla tassazione prevista per le locazioni di fabbricati strumentali.

In pratica, quando i fabbricati pesano per oltre la metà del valore dell’azienda, la parte di canone riferibile agli immobili strumentali sconta l’imposta di registro proporzionale dell’1% prevista dall’art. 5, lettera a-bis, della Tariffa, parte I, allegata al TUR, anziché il regime ordinario dell’affitto d’azienda.

Un caso pratico chiarito dall’Agenzia delle Entrate riguarda proprio questa situazione. Con la Risposta a interpello n. 126 del 30 aprile 2025, l’Agenzia ha esaminato il contratto di affitto di un ramo d’azienda di bar e ristoro, della durata di dodici anni tacitamente rinnovabili di sei in sei, in cui i fabbricati rappresentavano il 75% del valore complessivo dell’azienda affittata. L’Agenzia ha confermato che, in presenza della norma antielusiva, l’imposta proporzionale dell’1% sulla quota immobiliare del canone va versata per ogni annualità del contratto, mentre l’imposta fissa di registro si paga una sola volta, al momento della registrazione iniziale.

Tabella riepilogativa dell’imposta di registro sull’affitto d’azienda

Situazione	Imposta di registro applicabile
Affitto d’azienda soggetto a IVA (regola generale)	Fissa, 200 euro, una tantum
Affitto dell’unica azienda dell’imprenditore individuale (fuori campo IVA)	Proporzionale 3% sul canone annuo
Fabbricati oltre il 50% del valore dell’azienda, regime meno favorevole	Proporzionale 1% sulla quota fabbricati, 3% sul resto
Azienda composta solo da beni immobili	Proporzionale 2% sul canone annuo

Adempimenti pratici per la registrazione dell’affitto d’azienda

Chi stipula un contratto di affitto d’azienda deve rispettare alcuni adempimenti formali, indipendentemente dal regime IVA applicabile:

1. Forma scritta. Il contratto deve essere redatto per iscritto, anche tramite scrittura privata autenticata o atto notarile.
2. Registrazione entro 30 giorni. L’atto va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla stipula, versando l’imposta di registro dovuta in base al regime applicabile.
3. Imposta di bollo. Si applica generalmente nella misura di 16 euro ogni quattro facciate o cento righe di testo dell’atto, secondo la Tariffa allegata al DPR 642/1972.
4. Comunicazione al Registro delle Imprese. L’affitto d’azienda, quando incide sull’attività esercitata, va comunicato alla Camera di Commercio competente.
5. Continuità dei rapporti di lavoro. Se nel ramo d’azienda affittato sono compresi dipendenti, si applica l’art. 2112 c.c., che garantisce la continuità del rapporto di lavoro in capo all’affittuario.

Domande frequenti sull’affitto d’azienda

Cos’è l’affitto d’azienda e in cosa si differenzia dalla cessione d’azienda? 

L’affitto d’azienda è un contratto con cui il proprietario concede temporaneamente la gestione della propria attività a un altro soggetto, mantenendo la proprietà dell’azienda. La cessione d’azienda, invece, comporta il trasferimento definitivo della proprietà e segue un regime fiscale diverso, fuori campo IVA e con imposta di registro proporzionale al 3%.

L’affitto d’azienda è sempre soggetto a IVA? No. È soggetto a IVA quando il concedente è una società, oppure un imprenditore individuale che affitta solo una parte delle proprie attività. È invece fuori campo IVA quando l’imprenditore individuale affitta la propria unica azienda, perdendo temporaneamente la qualifica commerciale.

Quanto costa l’imposta di registro sull’affitto d’azienda? 

Dipende dal regime IVA applicabile: se l’operazione è soggetta a IVA, l’imposta di registro è fissa a 200 euro. Se l’operazione è fuori campo IVA, l’imposta di registro è proporzionale, di norma al 3% del canone annuo, salvo l’applicazione della norma antielusiva sui fabbricati prevalenti.

Cosa prevede la norma antielusiva sui fabbricati nell’affitto d’azienda? 

L’art. 35, comma 10-quater, del D.L. 223/2006 impone il regime fiscale delle locazioni immobiliari, se meno favorevole, quando il valore dei fabbricati supera il 50% del valore complessivo dell’azienda affittata. In questi casi la quota di canone riferibile agli immobili strumentali sconta l’imposta di registro proporzionale dell’1% anziché il regime ordinario dell’affitto d’azienda.

Come vengono tassati i canoni percepiti dal concedente ai fini delle imposte dirette? 

Se il concedente resta un imprenditore attivo, i canoni costituiscono reddito d’impresa secondo l’art. 55 del TUIR. Se invece l’imprenditore individuale affitta la propria unica azienda, i canoni diventano redditi diversi ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera h) del TUIR, tassati per cassa.

L’affittuario può dedurre i canoni pagati per l’affitto d’azienda? 

Sì. Per l’affittuario, i canoni di affitto d’azienda rappresentano un costo deducibile dal reddito d’impresa, secondo il principio di competenza previsto dall’art. 109 del TUIR, e rilevano anche ai fini della base imponibile IRAP.

Serve la partita IVA per stipulare un contratto di affitto d’azienda? 

Serve all’affittuario, che diventa il soggetto che esercita l’attività e quindi deve avere o aprire una partita IVA. Il concedente, se perde la qualifica commerciale per effetto dell’affitto dell’unica azienda, non è invece tenuto a mantenere attiva la propria partita IVA per la durata del contratto.

Conclusioni

L’affitto d’azienda non ha un unico regime fiscale valido per tutti i casi: il trattamento IVA cambia in base a chi concede l’azienda in affitto e a quante attività quel soggetto possiede. Le società e gli imprenditori individuali con più attività applicano l’IVA ordinaria e l’imposta di registro fissa; l’imprenditore individuale che affitta la propria unica azienda, invece, esce temporaneamente dal campo di applicazione dell’IVA e sconta l’imposta di registro proporzionale.

A questo si aggiunge la norma antielusiva sui fabbricati prevalenti, che impone di confrontare sempre la tassazione dell’affitto d’azienda con quella della locazione immobiliare quando gli immobili pesano per oltre la metà del valore aziendale. Prima di firmare un contratto di affitto d’azienda conviene quindi verificare con attenzione la composizione del patrimonio aziendale e la situazione soggettiva del concedente, per evitare errori di fatturazione e di registrazione dell’atto.