Fatturazione Elettronica per Affittacamere: Guida e Aggiornata
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La fatturazione elettronica per affittacamere è uno degli obblighi fiscali più importanti da conoscere per chiunque gestisca camere, appartamenti o piccole strutture extralberghiere in Italia. Che tu abbia appena aperto la partita IVA o gestisca già la tua attività da anni, capire come, quando e perché emettere la fattura elettronica ti evita sanzioni, contestazioni dell’Agenzia delle Entrate e brutte sorprese in fase di controllo. In questa guida troverai tutto ciò che serve: obblighi normativi, codice ATECO corretto, casi di esonero, esempi pratici, tabelle riepilogative e una sezione FAQ pensata per risolvere ogni dubbio concreto.
Cos’è la Fatturazione Elettronica e Perché Riguarda Anche l’Affittacamere
La fattura elettronica è un documento fiscale digitale in formato XML, trasmesso obbligatoriamente tramite il Sistema di Interscambio (SdI) gestito dall’Agenzia delle Entrate. Dal 1° gennaio 2019 questo formato ha sostituito la fattura cartacea per la quasi totalità delle operazioni economiche svolte in Italia tra soggetti titolari di partita IVA, e dal 1° gennaio 2024 l’obbligo è stato esteso anche a chi opera in regime forfettario, comprese le piccole attività di ospitalità extralberghiera.
Per chi gestisce un affittacamere, questo significa una cosa molto semplice: se hai la partita IVA, devi emettere la fattura elettronica per ogni soggiorno fatturato, indipendentemente dal regime fiscale adottato (ordinario o forfettario) e indipendentemente dall’importo dell’operazione. Non esistono più, salvo casi specifici legati all’attività non imprenditoriale, le vecchie soglie di esonero che fino al 2023 tutelavano i piccoli operatori.
Chi Gestisce un Affittacamere: Inquadramento Fiscale e Codice ATECO
Prima di parlare di fatturazione elettronica è necessario chiarire un punto fondamentale: a differenza del bed & breakfast familiare, l’attività di affittacamere è sempre considerata un’attività imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice Civile, anche quando gestita da una sola persona con un numero limitato di camere. Questo comporta l’obbligo di apertura della partita IVA fin dal primo giorno di attività, salvo che si scelga la strada alternativa della locazione turistica con cedolare secca (vedi paragrafo dedicato più sotto).
Con la riforma della classificazione ATECO entrata in vigore il 1° aprile 2025, il vecchio codice generico 55.20.51 è stato suddiviso in codici più specifici, per distinguere con precisione le diverse tipologie di ospitalità extralberghiera:
| Tipologia di struttura | Nuovo codice ATECO | Coefficiente di redditività (forfettario) |
| Affittacamere e case vacanza | 55.20.42 | 40% |
| Bed & Breakfast | 55.20.41 | 40% |
| Locazione turistica imprenditoriale (senza servizi) | 55.90.00 | 40% |
| Property manager / intermediazione alloggi turistici | 55.40 | Variabile |
Chi apre oggi una partita IVA per affittacamere deve quindi utilizzare il codice 55.20.42, che ha sostituito il precedente 55.20.51 proprio per separare in modo netto questa attività da quella, fiscalmente e operativamente diversa, del bed & breakfast familiare. Chi aveva già il vecchio codice può verificare e confermare la riclassificazione tramite il portale ufficiale dell’ISTAT dedicato alle imprese.
Quando è Obbligatoria la Fatturazione Elettronica per Affittacamere
L’obbligo di emettere fattura elettronica per affittacamere scatta in tutti questi casi:
- Hai la partita IVA in regime ordinario: la fatturazione elettronica è obbligatoria senza eccezioni per ogni operazione.
- Hai la partita IVA in regime forfettario: dal 1° gennaio 2024 anche tu sei obbligato a emettere fattura elettronica, indipendentemente dal fatturato annuo. Le precedenti esenzioni per chi restava sotto i 25.000 euro di ricavi sono state definitivamente abolite.
- Il tuo ospite è un soggetto titolare di partita IVA e ti richiede una fattura per motivi professionali (ad esempio un viaggiatore d’affari): in questo caso l’emissione della fattura elettronica è sempre necessaria.
- Operi tramite portali come piattaforme di prenotazione online: l’obbligo di fatturazione elettronica resta a tuo carico per le prenotazioni dirette o quando il cliente richiede formalmente il documento fiscale.
Fa eccezione, come vedremo, solo chi gestisce l’attività in forma realmente non imprenditoriale, restando entro i limiti previsti dalla normativa sulle locazioni brevi.
Affittacamere Senza Partita IVA: È Davvero Possibile?
Molti aspiranti host si chiedono se sia possibile evitare la fatturazione elettronica gestendo l’attività senza apertura della partita IVA. La risposta dipende dalla forma in cui viene svolta l’attività. Se affitti stanze o appartamenti in modo occasionale, senza organizzazione di mezzi e personale, e rientri nei limiti previsti dalla disciplina della locazione turistica (cedolare secca su massimo 4 immobili per periodo d’imposta, secondo l’articolo 1, comma 595, della Legge 178/2020), puoi optare per la cedolare secca senza apertura della partita IVA, emettendo semplicemente una ricevuta non fiscale o una quietanza, soggetta a imposta di bollo da 2 euro solo se l’importo supera 77,47 euro.
Approfondisci questo scenario specifico nella nostra guida dedicata a affittacamere senza partita IVA: tasse, obblighi e adempimenti fiscali, dove trovi i criteri esatti per capire se la tua attività rientra ancora nella locazione privata o se invece configura già un’attività d’impresa.
Attenzione però: se superi i limiti previsti, offri servizi aggiuntivi tipici dell’attività ricettiva (colazione, cambio biancheria, pulizie regolari) o gestisci più di quattro unità immobiliari, l’Agenzia delle Entrate presume l’esercizio in forma imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA e, di conseguenza, di fatturazione elettronica.
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Come Funziona Tecnicamente la Fattura Elettronica per Affittacamere
La fattura elettronica deve essere generata in formato XML secondo il tracciato stabilito dall’Agenzia delle Entrate e trasmessa tramite il Sistema di Interscambio. Per chi gestisce un affittacamere, gli elementi essenziali da inserire sono:
- Dati del cedente/prestatore: i tuoi dati fiscali completi, inclusa la partita IVA e il codice ATECO 55.20.42.
- Dati del cessionario/committente: i dati dell’ospite, oppure il codice destinatario “0000000” con invio della copia cortesia se il cliente è un consumatore privato senza partita IVA.
- Descrizione del servizio: indicazione chiara del soggiorno fatturato (es. “soggiorno camera doppia dal [data] al [data]”).
- Aliquota IVA o causale di esenzione: se operi in regime forfettario, dovrai indicare aliquota “0%” e natura “N2.2” o equivalente, con la causale “Operazione effettuata in regime forfettario ai sensi dell’articolo 1, commi da 54 a 89, della Legge n. 190/2014”.
- Codice TD corretto: nella maggior parte dei casi per l’affittacamere si utilizza il codice documento TD01 (fattura immediata), salvo nei casi di fatturazione differita in cui può rendersi necessario il codice TD24. Trovi tutti i dettagli operativi sulla compilazione nella guida dedicata al codice TD01 per la fattura elettronica immediata.
Tabella Riepilogativa: Obblighi in Base al Regime Fiscale
| Regime fiscale | Fattura elettronica obbligatoria | IVA in fattura | Imposta di bollo |
| Regime ordinario | Sì, sempre | Sì (10% o 22% secondo i casi) | No (operazione soggetta a IVA) |
| Regime forfettario | Sì, dal 2024 senza soglie | No (operazione “fuori campo IVA”) | Sì, 2 euro se importo oltre 77,47 euro |
| Locazione turistica con cedolare secca, senza P.IVA | No (basta ricevuta/quietanza) | No | Sì, 2 euro se importo oltre 77,47 euro |
Imposta di Bollo sulle Fatture Elettroniche in Regime Forfettario
Un dettaglio che genera spesso confusione tra chi gestisce un affittacamere in regime forfettario riguarda l’imposta di bollo. Poiché in questo regime non si applica l’IVA, le fatture elettroniche emesse senza IVA per importi superiori a 77,47 euro sono soggette all’imposta di bollo di 2 euro, ai sensi dell’articolo 6 della Tabella B allegata al DPR n. 642/1972. Questo importo va indicato correttamente nel campo dedicato della fattura elettronica, attivando l’opzione “Bollo virtuale” e includendo i 2 euro nel totale del documento. L’Agenzia delle Entrate calcola automaticamente l’imposta di bollo dovuta sulla base delle fatture trasmesse tramite SdI nel corso del trimestre, comunicando l’importo da versare tramite il portale “Fatture e Corrispettivi”.
Fatturazione Elettronica e Reverse Charge per Commissioni delle Piattaforme
Un aspetto tecnico spesso sottovalutato riguarda le commissioni applicate dalle piattaforme di prenotazione con sede all’estero. Quando queste piattaforme emettono fatture di commissione senza applicazione dell’IVA italiana, anche chi opera in regime forfettario deve integrare l’imposta tramite il meccanismo del reverse charge, emettendo un’autofattura elettronica. Questo adempimento è distinto e ulteriore rispetto alla fattura elettronica emessa verso l’ospite per il soggiorno, e richiede attenzione particolare nella gestione contabile mensile o trimestrale dell’attività.
CIN, SCIA e Obblighi Amministrativi Collegati alla Fatturazione
La fatturazione elettronica non è l’unico adempimento da rispettare per chi gestisce un affittacamere. Dal 1° gennaio 2025 è obbligatorio per ogni struttura ricettiva, incluso l’affittacamere, il Codice Identificativo Nazionale (CIN), rilasciato dal Ministero del Turismo tramite la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR). Il CIN deve essere esposto all’esterno della struttura e indicato in ogni annuncio pubblicitario online. Le sanzioni per la mancata richiesta del CIN vanno da 800 a 8.000 euro, mentre per la mancata esposizione o indicazione negli annunci variano da 500 a 5.000 euro.
A livello locale, prima di iniziare l’attività è inoltre necessario presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al SUAP del Comune competente, indicando la tipologia ricettiva e rispettando i requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa regionale.
Tassa di Soggiorno e Fatturazione: Come si Gestisce in Fattura
Un altro dubbio frequente riguarda la gestione dell’imposta di soggiorno comunale all’interno della fattura elettronica. La tassa di soggiorno, riscossa per conto del Comune, va indicata in fattura come importo “fuori campo IVA” e non concorre alla base imponibile della tua attività, in quanto agisci come semplice incaricato della riscossione. Per una trattazione completa di questo aspetto specifico, puoi consultare la guida su IVA e tassa di soggiorno per alberghi e B&B, che si applica analogamente anche all’attività di affittacamere.
Scegliere un Software per la Fatturazione Elettronica
Per gestire correttamente e senza errori la fatturazione elettronica della propria attività di affittacamere, è fondamentale dotarsi di un software adeguato, in grado di generare il file XML, applicare correttamente codici natura, causali e bollo virtuale, e trasmettere il documento tramite SdI. L’Agenzia delle Entrate offre gratuitamente, tramite il portale “Fatture e Corrispettivi”, un servizio base di generazione e conservazione delle fatture elettroniche, accessibile con SPID, CIE o CNS. In alternativa, esistono soluzioni software dedicate che semplificano ulteriormente la gestione, soprattutto per chi gestisce più camere o più strutture contemporaneamente; trovi una panoramica comparativa nella guida al miglior software per fattura elettronica gratis.
Sanzioni per Mancata o Errata Fatturazione Elettronica
L’omessa o tardiva fatturazione elettronica per affittacamere comporta sanzioni amministrative che vanno, secondo la disciplina generale prevista per le violazioni in materia di IVA, da una percentuale minima del 5% a un massimo del 10% dell’imposta non documentata correttamente, con un minimo di 250 euro per violazione se l’operazione non incide sul calcolo dell’imposta (ad esempio nel caso del regime forfettario). È quindi fondamentale rispettare scrupolosamente i termini di emissione: la fattura elettronica deve essere trasmessa al Sistema di Interscambio entro 12 giorni dal momento di effettuazione dell’operazione, ossia generalmente dal momento dell’incasso o del check-out dell’ospite.
Domande Frequenti sulla Fatturazione Elettronica per Affittacamere
È obbligatoria la fatturazione elettronica per chi gestisce un affittacamere in regime forfettario?
Sì, dal 1° gennaio 2024 l’obbligo di fatturazione elettronica si applica a tutti i soggetti in regime forfettario, comprese le attività di affittacamere, senza più alcuna soglia di esonero legata al fatturato annuo.
Qual è il codice ATECO corretto da utilizzare per aprire la partita IVA come affittacamere?
Il codice ATECO corretto, in vigore dal 1° aprile 2025, è il 55.20.42, che ha sostituito il precedente codice generico 55.20.51 ed è oggi condiviso con le attività di case vacanza, ma distinto dal codice dedicato ai bed & breakfast (55.20.41).
È possibile gestire un affittacamere senza partita IVA e quindi senza fattura elettronica?
È possibile solo se l’attività rientra nei limiti della locazione turistica privata con cedolare secca, ovvero massimo quattro immobili per periodo d’imposta e assenza di servizi aggiuntivi tipici dell’attività ricettiva; in tal caso è sufficiente emettere una ricevuta non fiscale con eventuale imposta di bollo.
Quale codice documento (TD) si utilizza per fatturare un soggiorno in un affittacamere?
Nella maggior parte dei casi si utilizza il codice TD01, relativo alla fattura elettronica immediata, salvo specifiche ipotesi di fatturazione differita che richiedono codici diversi.
Bisogna applicare l’imposta di bollo sulla fattura elettronica emessa da un affittacamere in regime forfettario?
Sì, l’imposta di bollo di 2 euro si applica quando l’importo della fattura, non assoggettata a IVA per effetto del regime forfettario, supera i 77,47 euro.
Cosa rischia chi non richiede il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per il proprio affittacamere?
Le sanzioni per la mancata richiesta del CIN vanno da 800 a 8.000 euro, mentre per la mancata esposizione del codice sulla struttura o negli annunci online le sanzioni variano da 500 a 5.000 euro.
La tassa di soggiorno riscossa dagli ospiti va inclusa nella base imponibile della fattura elettronica?
No, l’imposta di soggiorno comunale va indicata in fattura come importo fuori campo IVA, poiché il gestore agisce solo come incaricato della riscossione per conto del Comune, senza che tale importo concorra al proprio fatturato imponibile.
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Conclusioni
La fatturazione elettronica per affittacamere non è più un’opzione, ma un obbligo strutturale per chi gestisce questa attività con partita IVA, sia in regime ordinario che forfettario. Conoscere il codice ATECO corretto (55.20.42), i codici documento da utilizzare, la gestione dell’imposta di bollo e gli adempimenti collegati come il CIN ti permette di operare in piena regolarità, evitando sanzioni e costruendo una gestione fiscale solida e trasparente.
Se invece la tua attività rientra ancora nei limiti della locazione turistica occasionale, la cedolare secca senza partita IVA resta una strada percorribile, ma è essenziale monitorare costantemente i requisiti per evitare la riqualificazione automatica in attività d’impresa. In ogni caso, una gestione attenta e aggiornata della fatturazione elettronica per affittacamere rappresenta oggi una garanzia di serietà professionale, sia nei confronti del Fisco che dei tuoi ospiti.
Fonti normative ufficiali consultate: Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it), Ministero del Turismo – Banca Dati delle Strutture Ricettive (bdsr.ministeroturismo.gov.it), ISTAT – Classificazione ATECO (istat.it), Normattiva – Decreto Legislativo 5 agosto 2015 n. 127 e Legge 23 dicembre 2014 n. 190 (normattiva.it).
