Implicazioni IVA per le Locazioni Brevi nell’UE: Focus su Italia, Spagna e Grecia
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Le locazioni brevi (affitti brevi, tipicamente fino a 30 giorni tramite piattaforme come Airbnb o Booking.com) sono soggette a regole IVA variabili nell’UE. Le locazioni brevi contribuiscono significativamente al turismo — con 245,9 milioni di pernottamenti nel Q2 2025 tramite le principali piattaforme online¹ — ma la loro crescita ha sollevato preoccupazioni abitative, con le locazioni brevi che raggiungono fino al 20% dello stock immobiliare in alcune aree turistiche².
Le locazioni brevi “pure” da privati (senza servizi alberghieri come pulizia giornaliera o colazione) sono generalmente esenti IVA, trattate come semplici locazioni immobiliari e non come servizi di alloggio, soggette all’interpretazione nazionale di “locazione passiva” vs. “attività economica”. L’IVA si applica quando l’attività è considerata “imprenditoriale” (es. più immobili o servizi aggiuntivi).
Regole IVA Attuali (2025)
- Italia — Host privati/occasionali restano esenti IVA (nessuna Partita IVA). La presunzione di imprenditorialità scatta con 3+ immobili dal 2026, richiedendo Partita IVA e potenzialmente IVA ridotta al 10% per alloggi turistici arredati. Le piattaforme trasmettono dati DAC7 per trasparenza redditi, non per riscossione IVA.
- Spagna — Locazioni brevi individuali pure (senza servizi extra) sono esenti IVA. Servizi alberghieri attivano IVA ridotta al 10%. Proposte per IVA al 21% su tutti gli affitti brevi sotto 30 giorni restano in discussione, non attuate nel 2025. Le autorità regionali possono scrutinare gli elementi di servizio anche se l’host considera l’attività “passiva”.
- Grecia — 1–2 immobili (senza servizi extra): esenti IVA. 3+ immobili: attività imprenditoriale, richiedendo registrazione IVA e applicazione del 13% IVA.
Le piattaforme non riscuotono/trammettono IVA per host privati nel 2025, salvo se gli host sono già registrati IVA e applicano l’imposta essi stessi.
Prossime Modifiche UE: Pacchetto ViDA
La Direttiva (UE) 2025/516³ del Consiglio (adottata marzo 2025) introduce riforme.
- Regola del Fornitore Presunto (obbligatoria dal 1° luglio 2028; alcuni Stati membri possono ritardare al 1° gennaio 2030): Le piattaforme riscuotono/trammettono IVA se l’host non è registrato IVA, per soggiorni fino a 30 notti consecutive. Gli host possono escludersi fornendo un ID IVA valido.
- 2025–2027: Focus su registrazione/segnalazione; nessuna obbligo IVA per piattaforme ancora.
Queste regole garantiscono IVA su tutte le locazioni brevi, allineandole agli hotel.
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Consigli Pratici per gli Host
- Host occasionali: Generalmente esenti IVA fino al 2028; monitorare soglie.
- Host multi-immobile: Valutare status; registrazione IVA permette detrazioni su acquisti.
- Fatturazione: Usare codici appropriati (es. N4 in Italia per esenzioni).
- Dal 2028: Le piattaforme possono aggiungere IVA automaticamente per host non registrati.
Il trattamento IVA dipende in ultima analisi dalle circostanze fattuali e dall’interpretazione delle autorità fiscali nazionali. Consultare un commercialista — le regole variano per servizi, immobili e località.
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Domande Frequenti
Quando si applica l’IVA alle locazioni brevi?
Quando vengono forniti servizi alberghieri o superate soglie nazionali imprenditoriali (es. 3+ immobili in Grecia; Italia dal 2026).
Le piattaforme applicheranno IVA dal 2025?
No — la regola del fornitore presunto inizia il 1° luglio 2028 (o dopo).
Le locazioni brevi private pure sono esenti IVA in Italia, Spagna e Grecia?
Sì, per attività non imprenditoriale senza servizi extra.
Cos’è la regola del fornitore presunto ViDA?
Dal 2028, le piattaforme riscuotono IVA per host non registrati su alloggi brevi.
Il numero di immobili influisce sull’IVA?
Sì — Grecia (3+ attiva IVA); Italia (3+ presume imprenditorialità dal 2026).
Gli host possono detrarre IVA sugli acquisti?
Solo se registrati IVA.
Conclusioni
Nel 2025, le locazioni brevi non professionali restano in gran parte esenti IVA nell’UE, con soglie nazionali in inasprimento. ViDA sposterà la compliance sulle piattaforme dal 2028, promuovendo tassazione equa. Gli host dovrebbero monitorare numero immobili/servizi e prepararsi alla registrazione. Fonti ufficiali e consulenza professionale sono essenziali per la compliance.
Fonti:
- Eurostat – Alloggi brevi offerti tramite piattaforme collaborative online (dati Q2 2025): https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Short-stay_accommodation_offered_via_online_collaborative_economy_platforms_-_monthly_data
- Centro Comune di Ricerca Commissione Europea – Rapporto sull’abitazione nell’UE (dicembre 2025): https://joint-research-centre.ec.europa.eu/jrc-news-and-updates/housing-eu-more-2-million-new-homes-year-needed-2035-meet-demand-2025-12-16_en
- Direttiva (UE) 2025/516 del Consiglio (pacchetto ViDA): https://eur-lex.europa.eu/eli/dir/2025/516/oj/eng Linee guida Agenzia delle Entrate su locazioni brevi: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/le-locazioni-brevi-e-la-cedolare-secca Regole nazionali Agencia Tributaria (Spagna) e AADE (Grecia) sulle locazioni brevi.
